La compraventa inmuebles LFPIORPI es una de las actividades más reguladas por la ley antilavado en México. La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita clasifica múltiples operaciones inmobiliarias como actividades vulnerables, obligando a notarios, desarrolladores, corredores y profesionistas independientes a cumplir con identificación de clientes, avisos al SAT y restricciones de efectivo.
¿Qué operaciones inmobiliarias regula la LFPIORPI?
La ley antilavado no regula solo la compraventa directa de inmuebles. El artículo 17 de la LFPIORPI establece cuatro fracciones que involucran al sector inmobiliario, cada una con sujetos obligados y umbrales distintos. La reforma publicada en el DOF el 16 de julio de 2025 amplió significativamente estas obligaciones.
Fr. V — Comercialización de bienes inmuebles
La fracción V del artículo 17 regula la prestación habitual o profesional de servicios de intermediación en la compraventa de inmuebles. Esto incluye a agentes inmobiliarios, corredores de bienes raíces y cualquier persona que de manera habitual participe en operaciones de compra, venta o intermediación de propiedades.
Los sujetos obligados bajo esta fracción deben:
- Identificar al cliente en todas las operaciones (umbral: "Siempre")
- Presentar aviso cuando la operación alcance o supere 8,025 UMA
- Registrarse ante el SAT como sujeto obligado
Fr. V Bis — Desarrollo inmobiliario
La reforma de julio 2025 agregó la fracción V Bis al artículo 17, clasificando expresamente el desarrollo inmobiliario como actividad vulnerable independiente. Se define como "proyecto para la construcción de inmuebles o fraccionamiento de lotes, destinados para su venta o renta".
Antes de esta reforma, los desarrolladores inmobiliarios estaban regulados de forma ambigua. Ahora la obligación es clara: quienes reciban aportaciones para proyectos de construcción o fraccionamiento deben cumplir con el régimen de compraventa inmuebles LFPIORPI con los mismos umbrales que la fracción V.
Fr. XII, Apartado A — Notarios y corredores públicos
Los fedatarios públicos (notarios y corredores) tienen obligaciones específicas cuando intervienen en la transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles. Esta es la fracción más relevante para la compraventa inmuebles LFPIORPI porque prácticamente toda operación de compraventa requiere escritura pública.
Los actos regulados incluyen:
- Transmisión de derechos reales sobre inmuebles — aviso a partir de 8,000 UMA
- Constitución de fideicomisos traslativos de dominio — aviso a partir de 4,000 UMA
- Poderes irrevocables — aviso siempre
- Constitución de personas morales — aviso siempre
- Contratos de mutuo o crédito con garantía — aviso siempre
Fr. XI — Servicios profesionales independientes
Abogados, contadores y otros profesionistas que participen en operaciones de compraventa de inmuebles en representación de sus clientes también están regulados. Deben identificar al cliente en todas las operaciones y presentar aviso cuando actúen en su representación.
Umbrales 2026 para compraventa de inmuebles
Con la UMA 2026 de $117.31 MXN diarios (vigente del 1 de febrero de 2026 al 31 de enero de 2027), los umbrales actualizados para la compraventa inmuebles LFPIORPI son:
| Sujeto obligado | Operación | Identificación | Aviso (MXN) |
|---|---|---|---|
| Intermediarios inmobiliarios (Fr. V) | Compraventa de inmuebles | Siempre | $941,412.75 (8,025 UMA) |
| Desarrolladores (Fr. V Bis) | Aportaciones para desarrollo | Siempre | $941,412.75 (8,025 UMA) |
| Notarios (Fr. XII-A) | Transmisión derechos reales | Siempre | $938,480.00 (8,000 UMA) |
| Notarios (Fr. XII-A) | Fideicomisos traslativos | Siempre | $469,240.00 (4,000 UMA) |
| Corredores públicos (Fr. XII-B) | Avalúos sobre bienes | $941,412.75 | $941,412.75 (8,025 UMA) |
| Profesionistas (Fr. XI) | Compraventa en representación | Siempre | Cuando actúe en representación |
Consulta todos los montos por actividad en la tabla completa de umbrales LFPIORPI 2026.
Reforma julio 2025: reducción de umbrales para notarios
La reforma del 16 de julio de 2025 introdujo cambios significativos en materia de compraventa inmuebles LFPIORPI:
- Transmisión de inmuebles: el umbral de aviso para notarios se redujo de 16,000 UMA a 8,000 UMA (de ~$1.8M a ~$938K)
- Fideicomisos: el umbral bajó de 8,000 UMA a 4,000 UMA (de ~$938K a ~$469K)
- Desarrollo inmobiliario: se agregó como fracción V Bis independiente
- Retención documental: el plazo de conservación de expedientes aumentó de 5 a 10 años
- Beneficiario controlador: nuevos artículos 33 Bis, 33 Ter y 33 Quáter con obligaciones reforzadas
Esto significa que muchas más operaciones inmobiliarias ahora requieren aviso. Una compraventa de $950,000 MXN que antes no generaba aviso notarial, ahora sí lo requiere bajo el nuevo umbral de 8,000 UMA.
Obligaciones en la compraventa inmuebles LFPIORPI
Todos los sujetos obligados del sector inmobiliario deben cumplir con las obligaciones establecidas en el artículo 18 de la LFPIORPI:
1. Alta ante el SAT
Registrarse en el padrón de actividades vulnerables del SAT a través del portal SPPLD. Las personas morales deben además designar un representante encargado de cumplimiento conforme al artículo 20.
2. Identificación del cliente
Recabar los datos de identificación completos: nombre, fecha de nacimiento, domicilio, CURP, RFC, actividad económica y copia de identificación oficial vigente. Para personas morales: acta constitutiva, poderes, RFC y datos del representante legal.
3. Identificación del beneficiario controlador
Determinar y verificar la identidad de la persona física que obtiene el beneficio económico real de la operación. La reforma 2025 reforzó esta obligación con los nuevos artículos 33 Bis a 33 Quáter. Consulta nuestra guía del beneficiario controlador.
4. Presentación de avisos al SAT
Presentar avisos mensuales ante la SHCP a través del portal SPPLD cuando las operaciones alcancen el umbral de aviso. El plazo es hasta el día 17 del mes siguiente. En meses sin operaciones objeto de aviso, debe presentarse un informe de "sin operaciones".
5. Conservación de expedientes
Custodiar, proteger y resguardar toda la documentación soporte de la actividad vulnerable por un plazo de 10 años contados a partir de la fecha de realización (antes era 5 años, ampliado por la reforma 2025).
6. Manual de cumplimiento
Elaborar un manual de cumplimiento documentando las políticas, criterios y procedimientos internos para dar cumplimiento a la LFPIORPI.
7. Evaluación de riesgos
Implementar una metodología de evaluación de riesgos que identifique, mida y mitigue los riesgos de lavado de dinero asociados a las operaciones inmobiliarias.
8. Facilitar visitas de verificación del SAT
Brindar las facilidades necesarias para que el SAT realice visitas de verificación del cumplimiento. Las visitas pueden realizarse sin citatorio previo.
Obligaciones específicas de notarios en compraventa de inmuebles
Además de las obligaciones generales, los notarios públicos tienen responsabilidades adicionales establecidas en los artículos 13 y 14 de la LFPIORPI para la compraventa inmuebles LFPIORPI:
Verificación de medios de pago (Art. 13)
Los fedatarios públicos deben cerciorarse del cumplimiento de las restricciones al uso de efectivo antes de dar fe de cualquier acto u operación. Esto significa que el notario debe verificar que el pago de la compraventa no se realice en efectivo cuando el monto supere el límite permitido.
Documentación del pago en escritura (Art. 14)
El notario debe incluir en el instrumento público la forma en que se realizó el pago: transferencia bancaria, cheque certificado, crédito hipotecario u otro medio verificable. Esta información queda plasmada en la escritura como evidencia de cumplimiento.
Avisos diferenciados
El aviso que presenta un notario por la transmisión de derechos reales sobre inmuebles es independiente del aviso que debe presentar un desarrollador inmobiliario por las aportaciones recibidas. Si ambos participan en la misma operación, cada uno tiene su propia obligación de reporte.
Restricciones de efectivo en compraventa de inmuebles
El artículo 32 de la LFPIORPI establece que no podrán liquidarse en efectivo operaciones de compraventa de bienes inmuebles cuando el monto sea igual o superior a 8,025 UMA ($941,412.75 MXN en 2026).
Los pagos que superen este monto deben realizarse mediante:
- Transferencia electrónica bancaria
- Cheque nominativo para abono en cuenta
- Tarjeta de crédito o débito
- Cualquier otro medio que permita trazabilidad
Consulta nuestra guía de restricciones de pago en efectivo LFPIORPI para conocer los límites por tipo de operación.
Acumulación de operaciones en 6 meses
La LFPIORPI establece que las operaciones de compraventa inmuebles LFPIORPI con un mismo cliente que individualmente no alcancen el umbral de aviso, pero que acumuladas en un período de 6 meses lo superen, generan obligación de reporte.
Esto es particularmente relevante en el desarrollo inmobiliario, donde las aportaciones pueden realizarse en parcialidades. Si un inversionista aporta $200,000 MXN mensuales durante 6 meses (total: $1,200,000), al superar el umbral de $941,412.75 el desarrollador debe presentar el aviso correspondiente.
Sanciones por incumplimiento
Los artículos 53 y 54 de la LFPIORPI establecen multas severas para quienes incumplan las obligaciones en materia de compraventa inmuebles LFPIORPI:
| Infracción | Multa 2026 (MXN) |
|---|---|
| No identificar clientes | $23,462 a $234,620 |
| No presentar avisos al SAT | $1,173,100 a $7,625,150 |
| No conservar expedientes | $1,173,100 a $2,346,200 |
| Aceptar efectivo sobre el límite | $1,173,100 a $7,625,150 |
| No facilitar visitas del SAT | $1,173,100 a $3,519,300 |
La reincidencia puede duplicar las multas y derivar en clausura del establecimiento.
Preguntas frecuentes
¿Desde qué monto se debe avisar la compraventa de un inmueble?
Depende de quién reporta. Los intermediarios inmobiliarios deben avisar desde $941,412.75 MXN (8,025 UMA). Los notarios desde $938,480.00 MXN (8,000 UMA). Antes de la reforma 2025, el umbral notarial era de 16,000 UMA (~$1.8M).
¿Los desarrolladores inmobiliarios son sujetos obligados?
Sí. La reforma de julio 2025 agregó la fracción V Bis al artículo 17, clasificando expresamente el desarrollo inmobiliario como actividad vulnerable. Constructores y fraccionadores que reciban aportaciones deben cumplir con todas las obligaciones del régimen de compraventa inmuebles LFPIORPI.
¿Se puede pagar un inmueble en efectivo?
Solo si el monto es menor a $941,412.75 MXN (8,025 UMA en 2026). Arriba de esa cantidad, el pago debe realizarse mediante transferencia, cheque nominativo u otro medio bancario. Incumplir esta restricción genera multas de hasta $7.6 millones de pesos.
¿El notario y el agente inmobiliario deben presentar aviso por la misma operación?
Sí, cada uno tiene obligaciones independientes. Si una compraventa supera ambos umbrales, tanto el notario como el agente inmobiliario deben presentar su propio aviso ante la SHCP.
¿Cuánto tiempo debo conservar los expedientes de compraventa?
Con la reforma 2025, el plazo de conservación aumentó de 5 a 10 años contados a partir de la fecha de la operación.
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