Compraventa inmuebles LFPIORPI: obligaciones y umbrales 2026

¿Qué operaciones inmobiliarias regula la LFPIORPI?

La ley antilavado no regula solo la compraventa directa de inmuebles. El artículo 17 de la LFPIORPI establece cuatro fracciones que involucran al sector inmobiliario, cada una con sujetos obligados y umbrales distintos. La reforma publicada en el DOF el 16 de julio de 2025 amplió significativamente estas obligaciones.

Fr. V — Transmisión de derechos sobre bienes inmuebles

La fracción V del artículo 17 regula las actividades de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, así como la intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes. En el portal SPPLD del SAT esta actividad se registra bajo el nombre oficial de "TRANSMISIÓN DE DERECHOS SOBRE BIENES INMUEBLES". Incluye agentes inmobiliarios, corredores de bienes raíces y cualquier persona física o moral que de manera habitual participe en operaciones de compra o venta de propiedades.

Si operas como asesor o intermediario inmobiliario, consulta nuestra guía PLD específica para asesores inmobiliarios con las 12 obligaciones del Art. 18 aplicadas a tu caso, la diferencia entre Fr. V y Fr. XI, y el criterio sobre comisión vs precio del inmueble.

Los sujetos obligados bajo esta fracción deben:

• Identificar al cliente en todas las operaciones (umbral: "Siempre")
• Presentar aviso cuando la operación alcance o supere 8,025 UMA
• Registrarse ante el SAT como sujeto obligado

Inclusión de fideicomisos: según el folleto oficial del SAT para la Fr. V, "también se considerará que realizan la Actividad Vulnerable antes descrita, quienes actúan por medio de fideicomisos o cualquier otra figura jurídica".

Fr. V Bis — Desarrollo inmobiliario

La reforma de julio 2025 agregó la fracción V Bis al artículo 17, clasificando expresamente el desarrollo inmobiliario como actividad vulnerable independiente. Se define como "proyecto para la construcción de inmuebles o fraccionamiento de lotes, destinados para su venta o renta". Consulta nuestra guía específica sobre desarrollo inmobiliario y ley antilavado.

Antes de esta reforma, los desarrolladores inmobiliarios estaban regulados de forma ambigua. Ahora la obligación es clara: quienes reciban aportaciones para proyectos de construcción o fraccionamiento deben cumplir con el régimen de compraventa inmuebles LFPIORPI con los mismos umbrales que la fracción V.

Fr. XII, Apartado A — Notarios y corredores públicos

Los fedatarios públicos (notarios y corredores) tienen obligaciones específicas cuando intervienen en la transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles. Esta es la fracción más relevante para la compraventa inmuebles LFPIORPI porque prácticamente toda operación de compraventa requiere escritura pública.

Los actos regulados incluyen:

• Transmisión de derechos reales sobre inmuebles — aviso a partir de 8,000 UMA
• Constitución de fideicomisos traslativos de dominio — aviso a partir de 4,000 UMA
• Poderes irrevocables — aviso siempre
• Constitución de personas morales — aviso siempre
• Contratos de mutuo o crédito con garantía — aviso siempre

Fr. XI — Servicios profesionales independientes

Abogados, contadores y otros profesionistas que participen en operaciones de compraventa de inmuebles en representación de sus clientes también están regulados. Deben identificar al cliente en todas las operaciones y presentar aviso cuando actúen en su representación.

Umbrales 2026 para compraventa de inmuebles

Con la UMA 2026 de $117.31 MXN diarios (vigente del 1 de febrero de 2026 al 31 de enero de 2027), los umbrales actualizados para la compraventa inmuebles LFPIORPI son:

Consulta todos los montos por actividad en la tabla completa de umbrales LFPIORPI 2026.

Reforma julio 2025: reducción de umbrales para notarios

La reforma del 16 de julio de 2025 introdujo cambios significativos en materia de compraventa inmuebles LFPIORPI:

• Transmisión de inmuebles: el umbral de aviso para notarios se redujo de 16,000 UMA a 8,000 UMA (de ~$1.8M a ~$938K)
• Fideicomisos: el umbral bajó de 8,000 UMA a 4,000 UMA (de ~$938K a ~$469K)
• Desarrollo inmobiliario: se agregó como fracción V Bis independiente
• Retención documental: el plazo de conservación de expedientes aumentó de 5 a 10 años
• Beneficiario controlador: nuevos artículos 33 Bis, 33 Ter y 33 Quáter con obligaciones reforzadas

Esto significa que muchas más operaciones inmobiliarias ahora requieren aviso. Una compraventa de $950,000 MXN que antes no generaba aviso notarial, ahora sí lo requiere bajo el nuevo umbral de 8,000 UMA.

¿Cómo impacta la reforma al Reglamento LFPIORPI (marzo 2026) a la compraventa de inmuebles?

La reforma al Reglamento LFPIORPI publicada en el DOF el 27 de marzo de 2026 (vigente desde el 28 de marzo de 2026) introduce seis cambios operativos que impactan directamente a intermediarios inmobiliarios, desarrolladores y fedatarios que participan en la compraventa de inmuebles.

1. El límite de efectivo ahora incluye IVA e impuestos (Art. 6)

Este es el cambio más relevante para el sector. El nuevo párrafo del artículo 6 del Reglamento establece que para la restricción de pago en efectivo del Art. 32 de la Ley, el cálculo del monto incluye contribuciones y accesorios. Antes de la reforma, muchos intermediarios interpretaban el límite de 8,025 UMA sobre el precio neto del inmueble; ahora debe calcularse sobre el monto total con impuestos.

Ejemplo práctico: en la venta de un local comercial con precio $900,000 MXN e IVA 16%, el monto total con impuestos asciende a $1,044,000 MXN, superando el límite de 8,025 UMA ($941,412.75) — la operación ya no puede liquidarse en efectivo, aunque el precio base no lo supere. Para casa habitación no hay IVA, pero el ISAI estatal (usualmente 2%-4.5% según la entidad) sí cuenta hacia el límite.

2. Acumulación de operaciones con aviso inmediato (Art. 7)

El Art. 7 reformado establece que cuando un mismo cliente realiza múltiples operaciones durante un periodo de hasta 6 meses, se acumulan para efectos del umbral de aviso. La novedad clave: el aviso debe presentarse de forma inmediata al alcanzar el umbral, sin esperar a que termine el periodo. Aplica de forma directa a desarrolladores que reciben aportaciones en parcialidades y a intermediarios con clientes recurrentes.

3. Aviso de 24 horas por intento de operación (Art. 7 Bis)

El nuevo Art. 7 Bis obliga a presentar el aviso de 24 horas aunque la operación no se haya celebrado, bastando con contar con los datos de quien intentó realizarla. Para el sector inmobiliario aplica cuando un cliente intenta pagar un inmueble con efectivo por encima del límite o presenta documentación sospechosa y el asesor o notario rechaza la operación. La obligación operativa está sujeta a la actualización de formatos oficiales (Transitorio Quinto).

4. Nuevo Capítulo de PEPs — ahora aplica a actividades vulnerables (Arts. 45 Bis-Quinquies)

Por primera vez el régimen de actividades vulnerables tiene regulación específica sobre Personas Políticamente Expuestas (PEPs). Los intermediarios inmobiliarios, desarrolladores y fedatarios ahora deben verificar si sus clientes son PEPs, aplicando el estándar que ya existía en el sector financiero.

La UIF integrará una Lista de PEPs consultable electrónicamente. Para el sector inmobiliario esto significa reforzar la debida diligencia cuando se detecte que el cliente es funcionario público, candidato a puesto de elección popular o familiar/allegado de estos. La consulta electrónica está pendiente del medio técnico que defina la UIF.

5. Dictamen de auditoría obligatorio (Art. 12 Bis)

Todos los sujetos obligados del sector inmobiliario (intermediarios Fr. V, desarrolladores Fr. V Bis, servicios profesionales Fr. XI, fedatarios Fr. XII) deben obtener y conservar un dictamen de auditoría interna o externa, junto con la documentación que acredite la regularización de las observaciones identificadas. La obligación está vigente desde el 28/03/2026; los términos específicos se publicarán en reglas de carácter general.

6. SAT con sanción directa, fuerza pública y verificación cruzada (Arts. 4, 8, 10 Bis)

El SAT amplió significativamente sus facultades de verificación aplicables al sector inmobiliario:

• Sanción directa sin procedimiento LFPA (Art. 8): si no se atiende un requerimiento en 10 días hábiles, el SAT impone la multa directamente, sin procedimiento sancionador previo. Esto obliga a los asesores inmobiliarios a tener procesos de respuesta rápida.
• Fuerza pública (Art. 4 Fr. IX): el SAT puede solicitar auxilio de la fuerza pública federal o local durante visitas de verificación.
• Verificación cruzada con CFDI (Art. 10 Bis): el SAT puede usar bases de datos propias y de otras autoridades para motivar resoluciones, sin obligación de revelar qué consultó. Los CFDI y bases del SAT se presumen ciertos.
• Notificaciones electrónicas (Art. 4 Fr. X): los requerimientos pueden notificarse por vía electrónica conforme a la LFPA.

Consulta el análisis completo de los 44 artículos reformados en nuestra guía de la reforma al Reglamento LFPIORPI 2026.

Obligaciones en la compraventa inmuebles LFPIORPI

Todos los sujetos obligados del sector inmobiliario deben cumplir con las obligaciones establecidas en el artículo 18 de la LFPIORPI:

1. Alta ante el SAT

Registrarse en el padrón de actividades vulnerables del SAT a través del portal SPPLD. Las personas morales deben además designar un representante encargado de cumplimiento conforme al artículo 20.

2. Identificación del cliente

Recabar los datos de identificación completos: nombre, fecha de nacimiento, domicilio, CURP, RFC, actividad económica y copia de identificación oficial vigente. Para personas morales: acta constitutiva, poderes, RFC y datos del representante legal.

3. Identificación del beneficiario controlador

Determinar y verificar la identidad de la persona física que obtiene el beneficio económico real de la operación. La reforma 2025 reforzó esta obligación con los nuevos artículos 33 Bis a 33 Quáter. Consulta nuestra guía del beneficiario controlador.

4. Presentación de avisos al SAT

Presentar avisos mensuales ante la SHCP a través del portal SPPLD cuando las operaciones alcancen el umbral de aviso. El plazo es hasta el día 17 del mes siguiente. En meses sin operaciones objeto de aviso, debe presentarse un informe de "sin operaciones".

5. Conservación de expedientes

Custodiar, proteger y resguardar toda la documentación soporte de la actividad vulnerable por un plazo de 10 años contados a partir de la fecha de realización (antes era 5 años, ampliado por la reforma 2025).

6. Manual de cumplimiento

Elaborar un manual de cumplimiento documentando las políticas, criterios y procedimientos internos para dar cumplimiento a la LFPIORPI.

7. Evaluación de riesgos

Implementar una metodología de evaluación de riesgos que identifique, mida y mitigue los riesgos de lavado de dinero asociados a las operaciones inmobiliarias.

8. Facilitar visitas de verificación del SAT

Brindar las facilidades necesarias para que el SAT realice visitas de verificación del cumplimiento. Las visitas pueden realizarse sin citatorio previo.

Obligaciones específicas de notarios en compraventa de inmuebles

Además de las obligaciones generales, los notarios públicos tienen responsabilidades adicionales establecidas en los artículos 13 y 14 de la LFPIORPI para la compraventa inmuebles LFPIORPI:

Verificación de medios de pago (Art. 13)

Los fedatarios públicos deben cerciorarse del cumplimiento de las restricciones al uso de efectivo antes de dar fe de cualquier acto u operación. Esto significa que el notario debe verificar que el pago de la compraventa no se realice en efectivo cuando el monto supere el límite permitido (ahora incluyendo impuestos y accesorios, conforme al Art. 6 reformado del Reglamento).

Documentación del pago en escritura (Art. 14)

El notario debe incluir en el instrumento público la forma en que se realizó el pago: transferencia bancaria, cheque certificado, crédito hipotecario u otro medio verificable. Esta información queda plasmada en la escritura como evidencia de cumplimiento.

Avisos diferenciados

El aviso que presenta un notario por la transmisión de derechos reales sobre inmuebles es independiente del aviso que debe presentar un desarrollador inmobiliario por las aportaciones recibidas. Si ambos participan en la misma operación, cada uno tiene su propia obligación de reporte.

Restricciones de efectivo en compraventa de inmuebles

El artículo 32 de la LFPIORPI establece que no podrán liquidarse en efectivo operaciones de constitución o transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles cuando el monto sea igual o superior a 8,025 UMA ($941,412.75 MXN en 2026), incluyendo impuestos y accesorios conforme al Art. 6 del Reglamento reformado.

Los pagos que superen este monto deben realizarse mediante:

• Transferencia electrónica bancaria
• Cheque nominativo para abono en cuenta
• Tarjeta de crédito o débito
• Cualquier otro medio que permita trazabilidad

Consulta nuestra guía de restricciones de pago en efectivo LFPIORPI para conocer los límites por tipo de operación.

Acumulación de operaciones en 6 meses

La LFPIORPI, reforzada por el Art. 7 reformado del Reglamento 2026, establece que las operaciones de compraventa inmuebles LFPIORPI con un mismo cliente que individualmente no alcancen el umbral de aviso, pero que acumuladas en un período de hasta 6 meses lo superen, generan obligación de reporte inmediato al alcanzar el umbral.

Esto es particularmente relevante en el desarrollo inmobiliario, donde las aportaciones pueden realizarse en parcialidades. Si un inversionista aporta $200,000 MXN mensuales durante 6 meses (total: $1,200,000), al superar el umbral de $941,412.75 el desarrollador debe presentar el aviso correspondiente inmediatamente, sin esperar a que concluya el periodo de acumulación.

Obligaciones adicionales para sociedades mercantiles (Art. 33 Bis LFPIORPI)

Cuando la compraventa inmuebles LFPIORPI involucra transmisión de dominio o constitución de derechos sobre títulos representativos de partes sociales o acciones de sociedades mercantiles propietarias del inmueble, las sociedades deben presentar aviso respecto de la inscripción en el libro de registro en el Sistema Electrónico de Publicaciones de Sociedades Mercantiles (PSM) operado por la Secretaría de Economía (Art. 34 Fr. XXXI Ley Orgánica de la Administración Pública Federal).

Las sociedades mercantiles también deben registrar en dicho sistema la información para identificar a quienes sean beneficiarios controladores, conforme a los lineamientos que emita la SHCP (Arts. 33 Bis y 33 Ter LFPIORPI).

Sanciones por incumplimiento

Los artículos 53 y 54 de la LFPIORPI establecen multas severas para quienes incumplan las obligaciones en materia de compraventa inmuebles LFPIORPI:

Las consecuencias no son solo administrativas: si hay indicios fundados de que los recursos provienen de actividad ilícita, la SHCP puede denunciar los hechos ante la FGR para activar el artículo 400 Bis del Código Penal Federal, que sanciona el lavado de dinero con 5 a 15 años de prisión (22.5 años si el sujeto activo es parte del régimen PLD).

La reincidencia puede duplicar las multas y derivar en clausura del establecimiento.

Preguntas frecuentes

¿Desde qué monto se debe avisar la compraventa de un inmueble?

Depende de quién reporta. Los intermediarios inmobiliarios (Fr. V) deben avisar desde $941,412.75 MXN (8,025 UMA). Los notarios (Fr. XII-A) desde $938,480.00 MXN (8,000 UMA). Antes de la reforma 2025, el umbral notarial era de 16,000 UMA (~$1.8M).

¿Los desarrolladores inmobiliarios son sujetos obligados?

Sí. La reforma de julio 2025 agregó la fracción V Bis al artículo 17, clasificando expresamente el desarrollo inmobiliario como actividad vulnerable. Constructores y fraccionadores que reciban aportaciones deben cumplir con todas las obligaciones del régimen de compraventa inmuebles LFPIORPI.

¿Se puede pagar un inmueble en efectivo?

Solo si el monto total, incluyendo IVA, ISAI y accesorios, es menor a $941,412.75 MXN (8,025 UMA en 2026). Desde la reforma al Reglamento del 27/03/2026, el límite se calcula con impuestos incluidos (Art. 6 nuevo párrafo). Arriba de esa cantidad, el pago debe realizarse mediante transferencia, cheque nominativo u otro medio bancario. Incumplir esta restricción genera multas de hasta $7.6 millones de pesos.

¿El notario y el agente inmobiliario deben presentar aviso por la misma operación?

Sí, cada uno tiene obligaciones independientes. Si una compraventa supera ambos umbrales, tanto el notario como el agente inmobiliario deben presentar su propio aviso ante la SHCP. Para el detalle de las obligaciones específicas del agente inmobiliario, consulta nuestra guía PLD para asesores inmobiliarios.

¿Cuánto tiempo debo conservar los expedientes de compraventa?

Con la reforma 2025, el plazo de conservación aumentó de 5 a 10 años contados a partir de la fecha de la operación.

¿Ahora debo verificar si mi cliente es PEP?

Sí. El nuevo Capítulo Sexto Bis del Reglamento LFPIORPI (Arts. 45 Bis-Quinquies) incorpora la obligación de verificar si el cliente es Persona Políticamente Expuesta. Aplica a intermediarios inmobiliarios, desarrolladores y fedatarios. La UIF establecerá un medio electrónico para consultar la lista oficial; mientras tanto, debe reforzarse la debida diligencia con medios propios cuando existan indicios de que el cliente sea funcionario público o su allegado.

¿Qué es el aviso de 24 horas por intento de operación?

Es una obligación nueva del Art. 7 Bis del Reglamento reformado: si un cliente intenta realizar una operación y el sujeto obligado la rechaza (por sospecha, efectivo sobre el límite, documentación irregular) debe presentarse aviso de 24 horas aunque la operación nunca se concrete. Su operatividad está sujeta a la actualización de los formatos oficiales (Transitorio Quinto).