Desarrollo Inmobiliario Ley Antilavado: Guía PLD 2026
Desarrollo inmobiliario ley antilavado: quiénes están obligados, umbrales Fr. V y V Bis, avisos por aportación y sanciones LFPIORPI 2026.
El desarrollo inmobiliario ley antilavado es uno de los temas más complejos de la LFPIORPI. A diferencia de otras fracciones del Artículo 17, el sector inmobiliario involucra hasta cuatro figuras obligadas distintas — constructor, desarrollador, intermediario y arrendador — cada una con fracciones, umbrales y plantillas de aviso diferentes. Esta guía sobre desarrollo inmobiliario ley antilavado explica quién está obligado, qué fracción le aplica y cómo cumplir paso a paso.
Nuevo (24 abril 2026): El SAT transmitió la tercera sesión del Programa de Orientación SAT 2026 para el sector inmobiliario con la interpretación oficial del procedimiento de verificación (timeline 3 meses), la autorregularización del Art. 55 y las aclaraciones del Reglamento reformado en marzo de 2026. Consulta el resumen completo con datos oficiales del padrón y procedimiento sancionador.
¿Qué fracciones de la LFPIORPI regulan al sector inmobiliario?
El sector inmobiliario no está regulado por una sola fracción. El Artículo 17 de la LFPIORPI establece al menos cuatro fracciones aplicables, dependiendo del rol que desempeñe cada participante en la operación:
| Fracción | Actividad | Identificación | Aviso (UMA) | Aviso (MXN 2026) |
|---|---|---|---|---|
| V | Construcción, desarrollo de inmuebles e intermediación en transmisión de propiedad | Siempre | 8,025 | $941,413 |
| V Bis | Recepción de recursos para desarrollo inmobiliario | Siempre | 8,025 | $941,413 |
| XI | Servicios profesionales independientes (incluye compraventa de inmuebles en nombre del cliente) | Siempre | Sin umbral numérico | Al ejecutar operación financiera |
| XV | Arrendamiento de inmuebles (constitución de derechos de uso o goce) | 1,605 | 3,210 | $376,565.10 |
Los montos se calculan con la UMA 2026 de $117.31 MXN diarios (vigente desde el 1 de febrero de 2026). Para determinar el valor de la operación no se consideran contribuciones ni accesorios — es decir, los umbrales se aplican sobre el monto sin IVA.
¿Quiénes están obligados en el sector inmobiliario?
No todos los participantes de un proyecto inmobiliario tienen las mismas obligaciones. La LFPIORPI distingue cuatro figuras principales, cada una con una fracción distinta y reglas específicas:
1. Constructor (Fracción V)
El constructor que realiza actividades de edificación está obligado bajo la fracción V, pero únicamente cuando concluye la operación en una compraventa del inmueble. Si el constructor solo edifica por encargo (obra pública, obra privada para terceros, subcontratación) y no vende el inmueble construido, no está obligado a inscribirse en el padrón de actividades vulnerables.
Esto significa que una empresa constructora contratada para edificar un hospital público o una nave industrial que no enajenará no es sujeto obligado de la LFPIORPI. La obligación nace cuando la actividad de construcción concluye con la compraventa del inmueble.
2. Desarrollador inmobiliario (Fracción V Bis)
El desarrollador inmobiliario es la figura de mayor vigilancia en el sector. La fracción V Bis, adicionada por la reforma del DOF 16 de julio de 2025, regula la recepción de recursos destinados a llevar a cabo un desarrollo inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta.
A diferencia del constructor (que avisa por la venta), el desarrollador presenta aviso por las aportaciones recibidas y destinadas al proyecto que igualen o superen 8,025 UMA, individualmente o acumuladas. La fecha de referencia es el mes calendario en que se recibió y destinó la última aportación (RCG art. 24 Bis Fr. IV), y las aportaciones de un mismo mes aplicadas al mismo desarrollo pueden agruparse en un aviso (RCG art. 24 Bis 1). El enganche y las mensualidades de un comprador en preventa se tratan, como criterio conservador, como parte de la compraventa (Fr. V); el SAT no ha publicado un criterio sobre el doble registro.
El portal SPPLD del SAT tiene una sección separada para "Desarrollo Inmobiliario" con plantillas específicas. No se deben usar las plantillas genéricas de "Inmuebles" para reportar aportaciones de un desarrollo.
Importante sobre los créditos: como criterio práctico, un préstamo bancario para construir tiene un origen documentado y un riesgo menor que el dinero de un inversionista. Pero eso no lo deja fuera del régimen: el formato oficial de aviso 5-B (DOF 24 de septiembre de 2026) contempla expresamente la "aportación a través de crédito o préstamo financiero" como un tipo de aportación al desarrollo, junto con los recursos propios, los de socios, los de terceros y los aportados por medio de fideicomiso. Consulta el detalle en la guía de formatos de avisos de actividades vulnerables.
3. Intermediario y agente inmobiliario (Fracciones V y XI)
El agente inmobiliario que cobra comisión por facilitar una compraventa entra en la fracción V. Sin embargo, el profesional independiente que actúa con poderes y ejecuta operaciones en nombre y representación del cliente cae en la fracción XI (servicios profesionales), que tiene un régimen distinto: identificación siempre, y aviso sin umbral numérico — se detona al ejecutar cualquier operación financiera relacionada con inmuebles en nombre del cliente.
Un comisionista que media entre comprador y vendedor sí realiza la actividad de la fracción V (intermediación), aunque no ejecute la operación ni maneje recursos: debe identificar siempre y avisar cuando el valor del inmueble alcance el umbral. Lo que no detona es el aviso de la fracción XI, que exige ejecutar una operación financiera a nombre del cliente. Consulta la guía de PLD para asesores inmobiliarios para más detalle sobre esta distinción.
4. Arrendador (Fracción XV)
El arrendamiento de inmuebles tiene su propia fracción (XV) con umbrales diferentes: identificación desde 1,605 UMA ($188,282.55 MXN) y aviso desde 3,210 UMA ($376,565.10 MXN). La acumulación opera en periodos de seis meses sobre montos efectivamente cobrados (no pactados), sin IVA. Consulta la guía completa de arrendamiento y ley antilavado.
Nota: una inmobiliaria que vende terrenos opera bajo la fracción V (compraventa), no bajo la fracción XV (arrendamiento). Son fracciones distintas con umbrales y plantillas diferentes.
¿Por qué un desarrollo inmobiliario involucra múltiples obligados?
Un proyecto de desarrollo inmobiliario típico puede involucrar a varias figuras obligadas simultáneamente, cada una presentando avisos por su parte:
| Figura | Fracción | Momento del aviso | Plantilla SPPLD |
|---|---|---|---|
| Desarrollador | V Bis | Mes calendario de la última aportación recibida y destinada al desarrollo, al alcanzar 8,025 UMA (RCG 24 Bis Fr. IV) | Desarrollo Inmobiliario |
| Constructor (si vende) | V | Cuando la operación se tiene por liquidada y alcanzó el umbral (RCG 24 Bis Fr. III) | Transmisión de Derechos sobre Bienes Inmuebles |
| Agente inmobiliario | V / XI | Fr. V: cuando la operación intermediada se tiene por liquidada; Fr. XI: al ejecutar una operación financiera a nombre del cliente | Inmuebles / Servicios Profesionales |
| Notario | XII | Al protocolizar la escritura | Fe Pública |
| Arrendador (si renta) | XV | Mensual, al acumular cobros ≥ 3,210 UMA en 6 meses | Arrendamiento de Inmuebles |
Esto significa que una misma operación puede generar avisos de tres o cuatro sujetos obligados diferentes. La autoridad cruza estos reportes para verificar consistencia. Cada obligado presenta su aviso con la información desde su perspectiva: el desarrollador reporta la aportación recibida, el constructor reporta la venta, el notario reporta la escrituración y el agente inmobiliario reporta la intermediación.
¿El contrato de promesa de compraventa genera aviso?
La identificación, sí, desde el primer acto; el aviso, cuando la operación se tiene por liquidada. El expediente del cliente se integra "de manera previa o durante la realización de un acto u operación" (RCG art. 12): desde el apartado, la oferta o la firma del contrato privado o de la promesa ya hay que identificar al comprador.
Para el aviso de la Fr. V, las Reglas de Carácter General modificadas por el Acuerdo 115/2026 (DOF 7 de agosto de 2026) toman como fecha de la operación "aquélla en que se tenga por liquidada el acto u operación y se alcanzó el umbral de Aviso" (RCG art. 24 Bis Fr. III). El formato oficial de aviso 5-A (DOF 24 de septiembre de 2026) pregunta si la operación se formalizó por contrato privado o por instrumento público, así que el aviso no depende de que exista escritura. En la sesión de orientación de abril de 2026, el SAT indicó además que una preventa sin licencia de construcción también obliga a presentar el aviso.
Además del aviso antilavado, la promesa de compraventa y la preventa de vivienda tienen reglas propias de protección al consumidor: deben celebrarse con un contrato de adhesión registrado ante PROFECO, conforme a la NOM-247-SE-2021. Son obligaciones distintas y cumplir una no cubre la otra.
Para las aportaciones que recibe el desarrollo (Fr. V Bis), la fecha es la del mes calendario en que se recibió y destinó la última aportación al desarrollo (RCG art. 24 Bis Fr. IV).
¿Cuáles son los umbrales y la restricción de efectivo?
Las fracciones V y V Bis comparten el mismo umbral de aviso (8,025 UMA), pero difieren en la restricción de efectivo:
| Concepto | Fr. V (Construcción/Compraventa) | Fr. V Bis (Desarrollo) | Fr. XV (Arrendamiento) |
|---|---|---|---|
| Identificación | Siempre | Siempre | 1,605 UMA ($188,282.55) |
| Aviso | 8,025 UMA ($941,413) | 8,025 UMA ($941,413) | 3,210 UMA ($376,565.10) |
| Restricción efectivo | 8,025 UMA — Art. 32 Fr. I | Sin fracción específica; si lo recibido es el pago de una unidad, 8,025 UMA — Art. 32 Fr. I | 3,210 UMA — Art. 32 Fr. VII |
| Acumulación | 6 meses (Art. 7 Reglamento) | Por cada aportación | 6 meses, montos cobrados sin IVA |
| Excepción aviso | Art. 27 Bis Fr. III RCG | No hay excepciones | Art. 27 Bis Fr. V RCG |
La excepción del Art. 27 Bis Fr. III de las Reglas de Carácter General aplica para la fracción V cuando se trata de la primera venta de un inmueble adquirido con recursos, total o parcialmente, de banca de desarrollo u organismos públicos de vivienda, y la totalidad del precio se realiza a través del sistema financiero.
La fracción V Bis no tiene excepciones de aviso. El Art. 32 no tiene una fracción específica para las aportaciones a un desarrollo; si lo recibido es el pago de una unidad (compraventa o constitución de derechos reales), aplica el tope de 8,025 UMA del Art. 32 Fr. I, con impuestos y accesorios incluidos. Las aportaciones recibidas que alcancen el umbral deben reportarse, sin importar el medio de pago.
Consulta la guía de restricciones de pago en efectivo para conocer los límites aplicables a todas las actividades vulnerables.
¿Cómo se identifica al beneficiario controlador en un desarrollo?
La identificación del beneficiario controlador en un desarrollo inmobiliario es una de las obligaciones más complejas del sector, porque un solo proyecto puede involucrar múltiples estructuras jurídicas: personas morales, fideicomisos, SAPIs e incluso SOFOMes que otorgan créditos para la compra de unidades.
La obligación aplica para cada participante del desarrollo:
- Persona moral (desarrolladora): identificar a la persona física que ejerce el control efectivo, conforme al Art. 3 de la LFPIORPI y al Código Fiscal de la Federación
- Fideicomiso: identificar al fideicomitente, fiduciario, fideicomisario y beneficiario controlador del fideicomiso
- Persona física: siempre tiene beneficiario controlador — ella misma, a menos que actúe a través de un beneficiario
En la práctica, la principal dificultad es que el cliente no siempre quiere proporcionar esta información. Sin embargo, el sujeto obligado debe abstenerse de realizar la operación si el cliente se niega a entregar la documentación necesaria para identificar al beneficiario controlador (Art. 21 LFPIORPI).
Desde la reforma de julio de 2025, el Art. 18 Fr. III amplió la obligación: cuando el cliente sea persona moral, fideicomiso u otra figura jurídica, se deben recabar documentos u otros medios de identificación con reconocimiento oficial que permitan identificar a su beneficiario controlador, conforme a las Reglas de Carácter General.
¿Qué obligaciones impone la reforma julio 2025 al desarrollo inmobiliario?
La reforma a la LFPIORPI publicada en el DOF el 16 de julio de 2025 amplió las obligaciones del Art. 18 de 6 a 13 fracciones. Las nuevas obligaciones que impactan directamente al sector inmobiliario son:
| Fracción Art. 18 | Obligación | Impacto en inmobiliario |
|---|---|---|
| IV | Conservación documental por 10 años (antes 5) | Escrituras, contratos, expedientes KYC — todo por una década |
| IV Bis | Alta, registro y modificaciones en el padrón vía SPPLD | Obligación formalizada de mantener registro actualizado |
| VII | Evaluación basada en riesgos (EBR) | Clasificar a cada cliente y operación por nivel de riesgo |
| VIII | Manual de políticas internas PLD/FT | Documento obligatorio con criterios, medidas y procedimientos |
| IX | Selección de personal y capacitación anual | El encargado de cumplimiento debe capacitarse anualmente |
| X | Mecanismos automatizados de monitoreo | Perfil transaccional + detección de operaciones fuera de perfil |
| XI | Auditorías internas o externas | Primer periodo auditable: 1 de enero a 31 de diciembre de 2028 (Transitorio Octavo del Acuerdo 115/2026) |
Estas obligaciones están sujetas al Art. Tercero y Cuarto Transitorio del Decreto de julio de 2025, que remiten a Reglas de Carácter General publicadas mediante el Acuerdo 115/2026 (DOF 7 de agosto de 2026), en vigor el 30 de noviembre de 2026, con obligaciones exigibles de forma escalonada entre 2027 y 2028. La obligación ya está en la ley.
Adicionalmente, la reforma al Reglamento de la LFPIORPI publicada el 27 de marzo de 2026 (vigente desde el 28 de marzo) agregó obligaciones operativas: auditoría con dictamen (Art. 12 Bis), identificación de Personas Políticamente Expuestas (Arts. 45 Bis–Quinquies), acumulación formalizada en periodos de 6 meses (Art. 7) y aviso de 24 horas por intento de operación sospechosa (Art. 7 Bis).
¿Cómo es el proceso de cumplimiento paso a paso?
El cumplimiento PLD en el desarrollo inmobiliario ley antilavado sigue una secuencia de ocho etapas operativas:
| Etapa | Actividad | Responsable |
|---|---|---|
| 1 | Alta y registro en el padrón de actividades vulnerables (SPPLD) con e.firma | Representante legal |
| 2 | Designar al representante encargado de cumplimiento, quien acepta con su e.firma | Órgano de administración |
| 3 | Identificar al cliente en toda operación: recabar documentación, verificar identidad, integrar expediente | Área de operaciones |
| 4 | Identificar al beneficiario controlador de personas morales, fideicomisos y figuras jurídicas | Área de cumplimiento |
| 5 | Consultar listas negras de la UIF y organismos internacionales antes de operar | Área de cumplimiento |
| 6 | Determinar si la operación supera el umbral de aviso y preparar la plantilla correspondiente | Gerente de contraloría |
| 7 | Presentar el aviso en el portal SPPLD a más tardar el día 17 del mes siguiente | Encargado de cumplimiento |
| 8 | Cuando no hay operaciones en el mes, presentar plantilla en ceros (Informe en Ceros V.2) | Encargado de cumplimiento |
El portal SPPLD ofrece dos medios para presentar avisos: captura directa (uno por uno, conectado en línea con la autoridad) y envío masivo (archivo XML generado desde plantilla Excel, para múltiples avisos). Para empresas con volumen alto de operaciones, el envío masivo es el método recomendado.
¿Qué sanciones aplican por incumplimiento?
Las sanciones de la LFPIORPI para el sector inmobiliario son las mismas que para todas las actividades vulnerables, pero dado el tamaño de las operaciones inmobiliarias, los montos resultan especialmente significativos:
| Incumplimiento | Multa (UMA) | Multa (MXN 2026) |
|---|---|---|
| No identificar clientes, incumplir otra obligación del Art. 18 o presentar un aviso con hasta 30 días de retraso | 200 – 2,000 | $23,462 – $234,620 |
| Presentar un aviso con más de 30 días de retraso | 2,000 – 10,000 | $234,620 – $1,173,100 |
| No identificar la forma de pago (fedatarios públicos) | 2,000 – 10,000 | $234,620 – $1,173,100 |
| No presentar avisos a la autoridad o violar restricción de efectivo | 10,000 – 65,000 o 10%-100% del valor de la operación | $1,173,100 – $7,625,150, o del 10 % al 100 % del valor si resulta mayor |
El beneficio de autocorrección del Art. 55 de la LFPIORPI permite que la autoridad se abstenga de sancionar el total de las infracciones, por única ocasión, cuando el sujeto obligado las subsana de manera espontánea y previa al inicio de la verificación y reconoce la falta en el plazo inicial del procedimiento. Ya ejercido ese beneficio, las multas pueden reducirse hasta en un 50 %.
Adicionalmente, la LFPIORPI establece sanciones penales: proporcionar información falsa o alterar documentos conlleva de 2 a 8 años de prisión y 500 a 2,000 días de multa. Revelar información sobre avisos sin autorización puede resultar en 4 a 10 años de prisión.
Preguntas frecuentes
¿La obra pública es actividad vulnerable?
No por sí misma. Un constructor contratado para edificar obra pública o privada que no concluye en la venta del inmueble no está obligado bajo la LFPIORPI. La obligación nace cuando el constructor también vende lo que construye.
¿Las filiales de una misma empresa se reportan entre sí?
Se identifican igual que cualquier cliente. En arrendamiento hay una excepción de aviso: cuando arrendador y arrendatario forman parte de un Grupo Empresarial y la totalidad de la contraprestación se cubre por conducto de instituciones del sistema financiero o no existe flujo de recursos (RCG art. 27 Bis Fr. V), en lugar del aviso se presenta el informe correspondiente. Fuera de ese supuesto, si se superan los umbrales, se presenta el aviso.
¿Qué fracción aplica si rento locales dentro de un desarrollo?
El arrendamiento de locales comerciales o viviendas dentro de un desarrollo se reporta bajo la fracción XV (arrendamiento), no bajo la fracción V Bis. Son actividades vulnerables distintas con umbrales y plantillas diferentes.
¿Quién presenta aviso en un fideicomiso inmobiliario?
Cada figura obligada por su parte. El desarrollador presenta aviso por las aportaciones recibidas (Fr. V Bis), el fiduciario presenta la información del fideicomiso, y cuando se enajena el inmueble, el notario presenta su aviso por la transmisión de derechos (Fr. XII). La autoridad cruza los reportes para verificar consistencia.
¿Se reporta el valor total de la escritura o solo la construcción?
Se reporta el 100% del valor de la escritura, incluyendo terreno y construcción. La regla fiscal 80-20 (separación terreno/construcción) no aplica para efectos del aviso PLD. El valor relevante es el monto total de la operación.
¿Qué pasa si el cliente no quiere dar información del beneficiario controlador?
El sujeto obligado debe abstenerse de realizar la operación. La LFPIORPI (Art. 21, segundo párrafo) establece que si el cliente se niega a proporcionar la información o documentación necesaria, la operación no debe llevarse a cabo, sin responsabilidad para quien realiza la actividad vulnerable.
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Preguntas frecuentes
Isaac Vazquez escribe para el equipo editorial de KYC SYSTEMS, empresa mexicana de software para prevención de lavado de dinero (PLD). El equipo tiene más de 10 años de experiencia en el cumplimiento de la LFPIORPI para actividades vulnerables y de las disposiciones PLD del sector financiero. KYC SYSTEMS cuenta con certificación ISO/IEC 27001:2022 en seguridad de la información.
