Programa de Orientación SAT 2026: Sector Inmobiliario

¿Qué es el Programa de Orientación SAT para Sujetos Obligados?

El Programa de Orientación SAT es una iniciativa institucional para acercar al Servicio de Administración Tributaria con los sujetos obligados que, conforme a la LFPIORPI, deben cumplir con obligaciones en materia de prevención del lavado de dinero. El programa se desarrolla a través de sesiones virtuales y presenciales transmitidas en vivo por el canal institucional del SAT en YouTube.

La tercera sesión del programa 2026 estuvo dedicada al sector inmobiliario, específicamente a las actividades definidas en las fracciones V y V Bis del artículo 17 de la LFPIORPI: servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, intermediación en la transmisión de propiedad o constitución de derechos, y recepción de recursos para desarrollo inmobiliario.

Según informó el SAT en la transmisión, el sector inmobiliario es el segundo sector con mayor número de sujetos obligados en el padrón nacional de actividades vulnerables, con presencia en toda la República Mexicana a través de las 55 administraciones desconcentradas de auditoría fiscal federal.

¿Cuál es el marco internacional del que deriva la regulación?

Las obligaciones del sector inmobiliario mexicano tienen origen en los estándares del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI), ente intergubernamental creado en 1989 por el entonces Grupo de los Siete para contrarrestar el lavado de dinero. GAFI emite las 40 Recomendaciones que sirven de base regulatoria a más de 40 países miembros, incluyendo México.

Conforme a la Recomendación 1 del GAFI, cada país debe entender, comprender y mitigar los riesgos de lavado de dinero, financiamiento al terrorismo y financiamiento de la proliferación de armas de destrucción masiva. En México, este mandato se cumple a través de la Evaluación Nacional de Riesgos (ENR), que se elabora cada tres años.

La ENR 2023 identificó tres riesgos principales del país: delincuencia organizada, corrupción y alto volumen de recursos ilícitos en el sistema financiero. Con base en esta evaluación, el sector inmobiliario fue calificado con un riesgo medio-bajo. En la primera ENR de 2016 el sector tenía riesgo alto; la mejora se atribuye a la intensificación de la supervisión del SAT y la implementación de medidas de control.

GAFI reconoce expresamente a los agentes inmobiliarios como una de las "actividades y profesiones no financieras designadas" (APNFD) que pueden ser utilizadas para lavar dinero, junto con casinos, notarios, abogados, contadores y fideicomisos.

¿Quién supervisa el sector inmobiliario en materia PLD?

El Servicio de Administración Tributaria (SAT) es la autoridad supervisora del sector no financiero en materia de prevención del lavado de dinero, por asignación expresa de la LFPIORPI desde su entrada en vigor en 2013. Dentro del SAT, la supervisión está a cargo de:

• Administración Central de Asuntos Jurídicos de Actividades Vulnerables (nivel central)
• Administración Especializada en Verificación de Actividades Vulnerables (nivel central)
• 55 Administraciones Desconcentradas de Auditoría Fiscal Federal (presencia nacional)

El SAT forma parte del ecosistema antilavado de dinero mexicano, coordinado por la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) y complementado por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF), la Fiscalía General de la República (FGR) y los órganos jurisdiccionales federales.

¿Qué actividades del sector inmobiliario son vulnerables bajo LFPIORPI?

El artículo 17 de la LFPIORPI identifica 17 actividades vulnerables. Dos de ellas aplican al sector inmobiliario:

La Fr. V se considera actualizada siempre que la operación involucre compra o venta de bienes inmuebles, alineada al estándar GAFI de APNFD. La Fr. V Bis fue adicionada para atender el riesgo de que recursos ilícitos se introduzcan a través de aportaciones o inversiones en desarrollos inmobiliarios, no solo en la transacción final.

Para determinar si la operación alcanza el umbral de aviso no se consideran las contribuciones ni demás accesorios (por ejemplo, el IVA). Esta precisión quedó aclarada expresamente en la reforma al Reglamento LFPIORPI publicada en el DOF el 27 de marzo de 2026.

¿Cuántos sujetos obligados del sector inmobiliario hay en el padrón SAT?

Según datos oficiales presentados por el SAT en la transmisión del 24 de abril de 2026, el padrón de actividades vulnerables contiene los siguientes números para el sector inmobiliario:

El sector inmobiliario es el segundo sector con mayor número de sujetos obligados del padrón nacional de actividades vulnerables. El SAT, conforme al Reglamento de la LFPIORPI, tiene la facultad de integrar y actualizar el padrón. Actualmente desarrolla un programa de integración para incorporar a agentes económicos que operan sin estar registrados, mediante cartas de invitación con base en información de las bases de datos institucionales del SAT.

Con la reforma del 16 de julio de 2025, la ley prevé sanciones específicas para quienes no se den de alta en el Sistema del Portal de Prevención de Lavado de Dinero (SPPLD) del SAT.

¿Cuáles son las 13 obligaciones de los sujetos obligados?

El artículo 18 de la LFPIORPI establece las obligaciones que todo sujeto obligado debe cumplir. Con la reforma del 16 de julio de 2025 se ampliaron de siete a trece obligaciones. Las principales son:

1. Alta y registro en el SPPLD (ahora obligación explícita). Para personas morales, designar encargado de cumplimiento que debe aceptar el cargo con su e.firma y RFC. Mientras no exista Representante Encargada del Cumplimiento o no acepte el cargo, el cumplimiento corresponde a los integrantes del órgano de administración o al administrador único (Art. 20).
2. Identificar al cliente o usuario mediante documentación que permita conocer su verdadera identidad, incluyendo actividad u ocupación cuando se establezca relación de negocios.
3. Identificar al beneficiario controlador. Tratándose de personas morales, fideicomisos u otras entidades jurídicas, siempre debe identificarse (antes solo si el cliente confirmaba su existencia). La definición bajó de más del 50% a más del 25% de capital o control efectivo.
4. Custodiar, proteger y resguardar la información de las operaciones realizadas por 10 años (antes 5 años).
5. Brindar facilidades administrativas cuando la autoridad ejerza facultades de verificación.
6. Presentar avisos e informes (incluye ahora el informe en ceros cuando no hay operaciones objeto de aviso). El informe en ceros no puede modificarse ni eliminarse una vez enviado; si después se identifica una operación que sí era objeto de aviso, debe presentarse de todos modos (RCG art. 25). Un aviso admite un modificatorio por una sola ocasión dentro de 30 días naturales (art. 8 de la Resolución de formatos de avisos).
7. Evaluación basada en riesgos (nueva Fr. VII).
8. Manual de políticas (Fr. VIII).
9. Procesos de selección de personal y programas de capacitación (Fr. IX).
10. Sistemas automatizados de monitoreo (Fr. X), obligatorios a más tardar el 1 de junio de 2027 (RCG art. 41).
11. Auditorías internas o externas (Fr. XI) mediante dictamen anual; interna o externa si el riesgo es bajo o medio, externa independiente si es alto; primer ejercicio auditado: 2028.

Las obligaciones nuevas de las fracciones VII a XI se rigen por las reglas de carácter general publicadas mediante el Acuerdo 115/2026 (DOF 7 de agosto de 2026), en vigor el 30 de noviembre de 2026, con obligaciones exigibles de forma escalonada entre 2027 y 2028.

¿Cómo es el procedimiento de verificación del SAT?

El procedimiento de verificación tiene una duración máxima de 3 meses naturales contados desde la notificación de la orden hasta la resolución que concluye el procedimiento. Se compone de las siguientes etapas:

1. Notificación de la orden de verificación

La orden debe estar firmada de manera autógrafa por el funcionario facultado (no firma electrónica, a diferencia de materia fiscal). En esta materia aplica la Ley Federal de Procedimiento Administrativo. La orden va dirigida al representante legal en el domicilio registrado en el SPPLD. Con la reforma al Reglamento del 27 de marzo de 2026, si el sujeto obligado no se localiza en ese domicilio, el SAT puede acudir al domicilio registrado en el RFC.

El procedimiento no procede con citatorio previo. La diligencia se practica de forma presencial.

2. Práctica de la visita

Al acudir al domicilio, los verificadores se identifican mediante constancia de identificación fundamentada y firmada autógrafamente. El sujeto obligado (o quien atienda) debe exhibir identificación oficial vigente. Si no está el representante legal, puede atender la diligencia un responsable, encargado u ocupante del domicilio que conozca la información que requiere la autoridad. Se designan dos testigos que deben permanecer durante toda la visita.

La visita puede extenderse de 1 a 5 días según la información que se aporte. Los verificadores NO valoran el cumplimiento durante la visita; únicamente recaban información y la detallan en un acta circunstanciada.

Los requerimientos típicos durante la visita incluyen: registro de operaciones vulnerables, expedientes de identificación, comprobantes de pago, constancias de beneficiario controlador, estados de cuenta, contratos, presentación de avisos.

3. Plazo de prueba (5 días hábiles + ampliación)

Si el sujeto obligado no cuenta con la documentación durante la visita, la autoridad otorga un plazo de 5 días hábiles para aportar pruebas. El sujeto obligado puede solicitar ampliación de 3 días hábiles adicionales, debidamente fundada y motivada. Las pruebas pueden presentarse de forma física o electrónica mediante dispositivo USB.

4. Oficio de admisión de pruebas y alegatos

La autoridad emite oficio de admisión de pruebas que detalla la información presentada y, en su caso, las manifestaciones del sujeto obligado. Se otorga plazo para formular alegatos y ejercer el derecho de ver el expediente administrativo.

5. Resolución que concluye el procedimiento

El SAT emite resolución dentro de los 3 meses desde el inicio. La resolución puede ir sin observaciones (cumplimiento correcto) o con observaciones (incumplimiento detectado, que inicia procedimiento sancionador).

¿Cómo es el procedimiento sancionador?

Si la resolución de verificación detecta incumplimientos, el SAT inicia procedimiento sancionador con las siguientes etapas:

1. Inicio del procedimiento sancionador: se otorgan 15 días hábiles para aportar pruebas que desvirtúen las observaciones. El sujeto obligado puede solicitar ampliación de 8 días hábiles adicionales.
2. Oficio de admisión de pruebas: la autoridad valora las pruebas presentadas. A diferencia del procedimiento de verificación, en el sancionador NO hay periodo de alegatos.
3. Resolución final: la autoridad tiene 10 días hábiles para emitir y notificar la resolución, que confirma cumplimiento (desvirtuación exitosa) o impone sanción.

¿Cuáles son las sanciones por incumplimiento?

Las sanciones están graduadas según la infracción detectada. El SAT impone, de inicio, las multas mínimas establecidas en el rango legal.

El SAT enfatizó en la transmisión que su función no es recaudar mediante multas, sino verificar el cumplimiento. Las sanciones están diseñadas para ser disuasorias y proporcionales, conforme al mandato de GAFI. La diferencia entre un aviso extemporáneo (desde $23,462 si se presenta dentro de los 30 días siguientes al vencimiento; de $234,620 a $1,173,100 si se presenta después) y un aviso omiso (desde $1,173,100 y hasta ~$7.6 millones o el 100 % del valor de la operación) justifica que siempre se presenten los avisos aun de forma extemporánea. Consulta el detalle en nuestra guía de multas LFPIORPI 2026.

¿Cómo funciona la autorregularización del Artículo 55 LFPIORPI?

La reforma del 16 de julio de 2025 introdujo en el artículo 55 de la LFPIORPI un mecanismo de autorregularización: el SAT se abstiene de sancionar cuando el sujeto obligado cumple espontáneamente y previo a las facultades de verificación. El Reglamento reformado el 27 de marzo de 2026 detalló el procedimiento.

Requisitos acumulativos

1. Reconocimiento expreso de la totalidad de las infracciones en el plazo inicial del procedimiento de verificación.
2. Espontaneidad: la regularización debe haberse realizado previo a cualquier ejercicio de facultades de verificación del SAT.
3. Cumplimiento total: debe abarcar la totalidad de las infracciones de los últimos cinco años, no solo una parte.
4. Los avisos regularizados deben estar presentados en forma (datos correctos, información congruente con comprobantes).

Cómo se hace valer

La autorregularización se manifiesta durante el plazo inicial del procedimiento de verificación, conforme a la Ley Federal de Procedimiento Administrativo. No puede presentarse un escrito prospectivo al SAT antes de que inicien las facultades de verificación.

El SAT valora el escrito y verifica que cumplan todos los requisitos. La dictaminación final se emite en la resolución de conclusión de la verificación o del procedimiento sancionador.

Cuándo no procede

Si solo se regularizó parte de las infracciones (ejemplo: 10 de 20 avisos) o si los avisos presentados no están en forma, el beneficio no procede respecto de las infracciones no regularizadas.

Este mecanismo es una oportunidad relevante para sujetos obligados con incumplimientos acumulados en los últimos cinco años, considerando que un aviso omiso puede acarrear multa de hasta $7.6 millones de pesos. Consulta nuestra guía de autocorrección PLD ante el SAT.

¿Qué aclaró la reforma al Reglamento LFPIORPI de marzo 2026?

El Reglamento LFPIORPI, reformado mediante decreto publicado en el DOF el 27 de marzo de 2026, aclaró varios puntos de interpretación relevantes para el sector inmobiliario:

Umbral de identificación/aviso y restricción de efectivo

El nuevo Art. 6 precisa que para determinar si la operación alcanza el umbral de aviso no se consideran contribuciones y accesorios. Pero para la restricción de uso de efectivo (Art. 32), el cálculo SÍ incluye contribuciones y accesorios. Ejemplo: en una venta de $10,000,000 con IVA de $1,600,000, el IVA sí se cuenta para el límite de efectivo.

Acumulación de operaciones

El Art. 7 reformado precisa que cuando la suma de operaciones con un mismo cliente alcance o supere el umbral de aviso en un periodo de hasta 6 meses, el aviso debe presentarse al día 17 del mes siguiente al momento en que se alcanzó el umbral, no al final de los 6 meses. Presentar el aviso al final del periodo sería extemporáneo. Se presenta un aviso por cada acto u operación que detone el umbral, individualmente o por acumulación (RCG art. 24 Bis 1), y a más tardar el 1 de junio de 2027 la acumulación debe llevarse con mecanismos automatizados que consoliden las operaciones de cada cliente (RCG art. 41 Fr. II). Guía completa: acumulación de operaciones LFPIORPI.

Aviso de 24 horas

La ley prevé el reporte de operaciones sospechosas dentro de 24 horas (Recomendación 23 de GAFI). El Reglamento reformado especifica que incluso la tentativa de realizar la operación activa esta obligación, aun cuando solo se cuente con datos de identificación del cliente.

Domicilio para verificación

Si el SAT no localiza al sujeto obligado en el domicilio del SPPLD, puede acudir al domicilio registrado en el RFC (Art. 4 Fr. III segundo párrafo del Reglamento).

Vigilancia de dictámenes

El SAT tiene facultad de vigilar y revisar los dictámenes de auditoría interna o externa (Art. 4 Fr. XI del Reglamento).

¿Qué recomendaciones dio el SAT para evitar sanciones?

1. Elaborar el expediente de identificación de manera previa o durante la operación, nunca después. Un expediente integrado posteriormente evidencia incumplimiento.
2. Contar con lineamientos de identificación (manual) que describa políticas, parámetros y procedimientos acordes a la actividad.
3. Evitar avisos extemporáneos: presentar el aviso antes del día 17 del mes siguiente a la operación.
4. Llevar correctamente la acumulación de operaciones en periodos de 6 meses por cada cliente.
5. Verificar que los clientes no aparezcan en las listas emitidas por la UIF a través del SPPLD (listas de autoridades nacionales e internacionales).
6. Resguardar información por 10 años (ampliado desde 5 años).
7. Mantener el padrón actualizado: cualquier cambio de domicilio, representante legal o encargada de cumplimiento debe reflejarse en el SPPLD a más tardar en seis días hábiles (RCG art. 7). Desde el 30 de noviembre de 2026, además, el Portal debe consultarse al menos una vez cada día hábil porque el SAT notifica por esa vía y la notificación se tiene por hecha al cuarto día hábil (RCG art. 6). Guía del portal: SPPLD paso a paso.
8. Abstenerse de realizar la operación si el cliente se niega a proporcionar documentación para identificar al beneficiario controlador.
9. Registrar la fecha correcta del acto u operación. Las Reglas de Carácter General (art. 24 Bis) la fijan: para la Fr. V, la fecha en que la operación "se tenga por liquidada" y se alcanzó el umbral; para la Fr. V Bis, la fecha en que se recibió y destinó la última aportación al desarrollo en el mes calendario. Desde esa fecha corre el plazo del día 17, aunque el aviso puede presentarse desde el mismo día. En V Bis puede enviarse un solo aviso mensual con todas las aportaciones al mismo desarrollo (art. 24 Bis 1). Desde el 1 de junio de 2027 se usan los formatos nuevos 5-A y 5-B.

¿Qué recursos oficiales ofrece el SAT para cumplimiento?

El SAT mantiene un Minisitio de Actividades Vulnerables dentro de su portal con material orientativo actualizado:

• 18 folletos oficiales, uno por cada actividad vulnerable más un folleto general. Actualmente hay folletos específicos para la Fr. V y la Fr. V Bis.
• Guías para integración del expediente único de identificación.
• Guía para identificación del beneficiario controlador.
• Guía de acumulación de operaciones.
• Trípticos informativos y documentos internacionales de GAFI.
• Formatos orientativos para requerir información del beneficiario controlador.

Canales de atención directa del SAT:

• Correo electrónico central de actividades vulnerables
• Caso SAC
• Marca SAT (teléfono institucional)

Todos con funcionarios especializados en atender dudas sobre el cumplimiento en materia de actividades vulnerables.

Preguntas frecuentes respondidas por el SAT en la transmisión

¿Cómo se realiza la acumulación de operaciones en el periodo de 6 meses?

La acumulación es por cliente, considerando operaciones que individualmente sean objeto de identificación. Si un cliente tiene varias operaciones y alguna por sí sola alcanza el umbral de aviso, solo se reporta esa. Si las operaciones acumuladas en 6 meses suman o superan el umbral, se presenta el aviso al día 17 del mes siguiente al momento en que se alcanzó, no al final del periodo. Se presenta un aviso por cada acto u operación que detone el umbral, individualmente o por acumulación (RCG art. 24 Bis 1), y a más tardar el 1 de junio de 2027 la acumulación debe llevarse con mecanismos automatizados que consoliden las operaciones de cada cliente (RCG art. 41 Fr. II). Guía completa: acumulación de operaciones LFPIORPI.

¿Puedo presentar un escrito al SAT para acogerme al Art. 55 antes de que me verifiquen?

No. La autorregularización solo se hace valer en el plazo inicial del procedimiento de verificación, conforme al Reglamento LFPIORPI reformado. Si no hay facultades de verificación ejercidas, no procede presentar el escrito prospectivo. El sujeto obligado puede regularizarse internamente y cumplir todas sus obligaciones; el SAT reconocerá la espontaneidad cuando eventualmente inicie una verificación.

¿Qué hago si un cliente persona moral se niega a proporcionar información del beneficiario controlador?

El sujeto obligado debe abstenerse de realizar la operación. La LFPIORPI señala que si el cliente se niega a proporcionar la información o no la recaba, no se puede llevar a cabo la operación. Esta es la regla independientemente de que el cliente argumente confidencialidad.

Si no he presentado avisos desde que me constituí, ¿puedo regularizarme con el Art. 55?

Sí. La autorregularización permite regularizar todos los avisos omitidos de los últimos cinco años previo a que el SAT ejerza facultades de verificación. Si se cumple con la totalidad de las obligaciones (todos los avisos presentados y en forma), el SAT se abstiene de imponer las multas correspondientes.

¿Cuándo se entiende celebrada la operación para efectos de aviso?

Conforme al Art. 5 del Reglamento y al art. 24 Bis de las Reglas de Carácter General, en la Fr. V la fecha es aquella en que la operación se tenga por liquidada y se alcanzó el umbral; en la Fr. V Bis, la de la última aportación recibida y destinada al desarrollo en el mes calendario. Con esa fecha inicia el cómputo del día 17 del mes siguiente (Art. 23), sin perjuicio de que el aviso pueda presentarse desde la fecha del acto. Los formatos 5-A y 5-B (nuevos desde el 1 de junio de 2027) exigen ese dato.

¿En preventas de inmuebles sin licencia de construcción se debe presentar aviso?

Sí. El hecho de llevar a cabo una operación que encuadre en la fracción V o V Bis del Art. 17 LFPIORPI genera la obligación de presentar el aviso. No se requiere que el sujeto obligado asiente dato de permiso en el SPPLD para darse de alta ni para reportar.

¿Cuál es la diferencia entre Fr. V y Fr. V Bis?

La Fr. V comprende las actividades de construcción, desarrollo e intermediación que involucran operaciones de compra o venta de inmuebles. La Fr. V Bis, añadida en julio de 2025, comprende la recepción de recursos destinados a un desarrollo inmobiliario cuya finalidad sea la renta o venta. La UIF publica criterios interpretativos en el portal SPPLD para distinguir entre ambas.

¿El SAT recauda a través de las multas?

No. El SAT enfatizó en la transmisión que su función en materia de actividades vulnerables es verificar el cumplimiento de obligaciones, no recaudar. Las multas están diseñadas para ser disuasorias y proporcionales conforme al mandato GAFI. Por ello el SAT intensifica los programas de orientación y acercamiento con los sujetos obligados.