Aviso de inmuebles como intermediario: cómo llenarlo

¿Cuándo presentas el aviso de inmuebles como intermediario?

Intermediar compraventas de inmuebles es actividad vulnerable de la Fracción V del artículo 17 de la LFPIORPI. Aplica si lo haces de forma habitual o profesional. Para el intermediario aplican estas reglas:

• Identificación: siempre, en toda operación (folleto del SAT para la Fracción V); el expediente se integra de manera previa o durante el acto u operación (RCG art. 12).
• Aviso: cuando el precio de la operación es igual o superior a 8,025 UMA ($941,412.75 con la UMA 2026), sin contar impuestos. Se mide sobre el precio del inmueble, no sobre tu comisión.
• Fecha de la operación: aquella en que la operación se tenga por liquidada y se alcanzó el umbral de aviso (RCG art. 24 Bis, fracción III).
• Plazo: a más tardar el día 17 del mes siguiente (Art. 23 de la LFPIORPI), con la facilidad del calendario escalonado por RFC.
• Meses sin operaciones avisables: presentas un informe en el que solo indicas que no hubo operaciones (RCG art. 25).

Si todavía tienes dudas sobre si te corresponde avisar, revisa primero nuestra guía de PLD para asesores inmobiliarios.

Dónde está el formato del aviso de inmuebles y qué versión usar

El aviso de inmuebles se arma en la plantilla oficial de Excel de Inmuebles (versión 4.5). Se descarga de la sección de Inmuebles del portal SPPLD. La plantilla genera el archivo XML que subes al portal. Tiene cuatro hojas:

1. Persona objeto del aviso: los datos generales del aviso (periodo, referencia, prioridad y alerta) y los datos de tu cliente.
2. Beneficiario controlador: cuando exista uno, por ejemplo si tu cliente es persona moral o fideicomiso, o actúa por cuenta de otra persona.
3. Acto u operación: tipo de operación, figuras, contraparte, inmueble, formalización y liquidación.
4. Combos: los catálogos de la UIF que alimentan las listas desplegables.

El mismo portal publica dos versiones del instructivo: la vigente hasta el 31 de mayo de 2027 y la que aplica a partir del 1 de junio de 2027. Esta última corresponde a los nuevos formatos de aviso publicados en el DOF el 24 de septiembre de 2026. Esta guía sigue la versión vigente y al final resume qué cambia.

Las tres casillas que definen tu papel en el aviso de inmuebles

En la hoja Acto u operación, estas casillas le dicen a la UIF quién es tu cliente y qué hiciste tú:

Ejemplo: si un comprador te contrató para encontrarle casa, tu cliente es el comprador (figura 2) y tú eres el intermediario (figura 3). Si un propietario te dio su casa en exclusiva para venderla, tu cliente es el vendedor (figura 1) y tú sigues siendo el intermediario (figura 3).

Los datos de la contraparte

Cuando eliges la figura 3 Intermediario, el formato exige la sección de datos de la contraparte. Según la regla de validación del instructivo del SAT:

• Si tu cliente es el comprador, capturas los datos del vendedor o de los vendedores.
• Si tu cliente es el vendedor, capturas los datos del comprador o de los compradores.
• Debe haber un registro por cada contraparte que interviene en la operación. La plantilla de Excel trae 10 renglones para personas físicas y 10 para personas morales o fideicomisos; el esquema XML no fija un máximo.

Para cada contraparte eliges el tipo de persona y llenas sus datos:

• Persona física: nombre, apellidos y país de nacionalidad, más al menos uno de estos datos: fecha de nacimiento, RFC o CURP.
• Persona moral: denominación o razón social y país de nacionalidad, más la fecha de constitución o el RFC.
• Fideicomiso: denominación del fiduciario, más el RFC o el identificador del fideicomiso.

Por eso conviene pedir desde el inicio los datos básicos de la otra parte, no solo los de tu cliente.

Persona objeto del aviso: tu cliente

En la hoja Persona objeto del aviso capturas a tu cliente con los datos de su expediente: tipo de persona, identificación, domicilio y teléfono. Si es persona moral o fideicomiso, también registras su beneficiario controlador en la hoja correspondiente.

Varios clientes en la misma operación. El formato vigente admite varias personas objeto del aviso en un mismo aviso, con una etiqueta por cada persona reportada. Si tus clientes son varios, por ejemplo una pareja que compra junta o varios herederos que venden, captura a cada uno con sus datos. El formato que aplica desde el 1 de junio de 2027 lo dice de forma expresa: si hay dos o más compradores o vendedores sobre el mismo inmueble, va un registro por cada uno.

Datos del inmueble y formalización de la operación

El aviso de inmuebles lleva un bloque de características del inmueble por cada inmueble comercializado:

• Tipo de bien inmueble, del catálogo: por ejemplo, 1 Casa o casa en condominio, 2 Departamento, 6 Local comercial independiente, 11 Nave industrial o 12 Terreno urbano habitacional.
• Valor pactado en moneda nacional, siempre con dos decimales, aunque sean .00.
• Ubicación: código postal, colonia, calle y números.
• Dimensiones del terreno y de la construcción, y el folio real o antecedentes registrales.

¿Contrato privado o instrumento público?

Aquí se equivocan muchos intermediarios. La casilla pregunta cómo se formalizó la operación, no cuál fue tu papel. Solo puedes llenar una de las dos opciones:

• Instrumento público (hubo escritura): número del instrumento, fecha, número del notario, entidad federativa del notario y valor de avalúo o catastral del inmueble.
• Contrato privado: solo la fecha del contrato.

Si la compraventa se escrituró, eliges instrumento público aunque tú solo hayas intermediado. Y si tu cliente pide quedarse en contrato privado sin intención de escriturar, el propio catálogo de alertas de la UIF lo considera una señal de riesgo (clave 3108).

Datos de la liquidación

Con la figura 3 Intermediario, la sección de liquidación es opcional según el instructivo. Normalmente el dinero no pasa por ti. Si la llenas, por ejemplo porque conoces los pagos, va un registro por cada pago con fecha, forma de pago, instrumento monetario, moneda y monto. Los catálogos de la plantilla vigente son:

El instrumento monetario es obligatorio cuando la forma de pago es contado, diferido o permuta; si es permuta, solo admite activos virtuales u otros. Recuerda que el Art. 32 de la LFPIORPI prohíbe pagar o aceptar en efectivo la transmisión de inmuebles por un valor igual o superior a 8,025 UMA; para ese monto se consideran las contribuciones (Reglamento, art. 6).

Prioridad del aviso y alertas

En la plantilla vigente, la prioridad es 1 Normal o 2 24 horas con operaciones. La mayoría de los avisos son normales. El de 24 horas se usa si hay sospecha o indicios de que los recursos pueden ser ilícitos, o si tu cliente aparece en las listas publicadas por la UIF. Procede incluso si la operación no se celebró.

Prioridad y alerta se capturan en la hoja Persona objeto del aviso. La alerta es obligatoria. Si no detectaste nada, eliges 100 Sin alerta; en un aviso de 24 horas, la alerta debe ser distinta de 100. El catálogo de la UIF para inmuebles incluye, entre otras:

• 3102: el pago lo hace un tercero sin relación aparente con el cliente.
• 3108: el cliente quiere quedarse en contrato privado sin registrarlo ante notario.
• 3110: el valor de la operación es muy distinto del valor real o de mercado.
• 3114: el cliente insiste en pagar en efectivo por encima del límite de la Ley.
• 9999: otra alerta, con su descripción.

La descripción de la alerta solo acepta letras mayúsculas sin acentos, números y algunos signos; no admite paréntesis.

Qué cambia en el aviso de inmuebles a partir del 1 de junio de 2027

El instructivo nuevo conserva la lógica del intermediario: figura 3 y datos de la contraparte. Estos son los puntos que cambian:

El detalle completo de los nuevos formatos para todas las actividades está en nuestra guía de nuevos formatos de avisos 2027.

Errores comunes al llenar el aviso de inmuebles como intermediario

1. Elegir contrato privado "porque soy intermediario". La casilla depende de cómo se formalizó la operación.
2. Repetir la misma figura. La figura del cliente y la tuya no pueden tener la misma clave.
3. Olvidar la contraparte. Con la figura 3 Intermediario, la sección es obligatoria.
4. Reportar a una sola persona cuando son varias. Si tus clientes son varios compradores o vendedores, cada uno va con sus datos.
5. Escribir cantidades sin decimales. El valor pactado, el de avalúo, las dimensiones del terreno y de la construcción y el monto de cada pago llevan siempre dos decimales.
6. Creer que debes capturar los pagos. Como intermediario, la sección de liquidación es opcional; si la llenas, hazlo completa.
7. Usar acentos o paréntesis en la referencia del aviso o en la descripción de la alerta.
8. Calcular el umbral con la comisión. El aviso se mide sobre el precio de la operación.

¿Te equivocaste en un aviso ya enviado? Puedes presentar un aviso modificatorio una sola vez, dentro de los 30 días siguientes a la fecha del acuse. Si no presentaste avisos que debías, revisa la guía de autocorrección ante el SAT antes de que llegue una verificación.

Fuentes oficiales

• Portal SPPLD del SAT, sección Inmuebles: instructivos (vigente y a partir del 1 de junio de 2027), esquema XSD y plantilla de Excel v4.5.
• Folleto del SAT para la Fracción V del artículo 17 de la LFPIORPI.
• Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita: artículos 17, 23 y 32.
• Reglamento de la LFPIORPI: artículo 6.
• Reglas de Carácter General (Acuerdo 115/2026, DOF 7 de agosto de 2026): artículos 12, 24 Bis y 25.
• Resolución de formatos de avisos e informes, DOF 24 de septiembre de 2026.