PLD Asesores Inmobiliarios 2025: Multa de $1.1 Millones por Aviso Omitido
Guía completa PLD asesores inmobiliarios 2025. Evita multas de $1.1M con las 12 obligaciones LFPIORPI, señales de riesgo y autocorrección SAT.
KYC-SYSTEMS
¿Sabías que como asesor inmobiliario en México puedes enfrentar una multa de más de $1,131,440 pesos por cada aviso omitido ante el SAT? La reforma a la LFPIORPI publicada el 16 de julio de 2025 duplicó las obligaciones de Prevención de Lavado de Dinero (PLD) para el sector inmobiliario: de 6 a 12 fracciones en el Artículo 18.
Si realizas actividades de construcción, desarrollo, intermediación en compraventa o recepción de recursos para desarrollos inmobiliarios, estás legalmente obligado a cumplir con PLD desde 2013. Esta no es una ley nueva, pero las exigencias de 2025 han transformado radicalmente el panorama del cumplimiento.
En esta guía completa, descubrirás las 12 obligaciones actualizadas, los umbrales exactos en UMAS, las 9 señales de riesgo más comunes, las multas millonarias por incumplimiento, y la estrategia de autocorrección que puede salvarte de sanciones económicas devastadoras.
¿Qué es PLD para asesores inmobiliarios?
El régimen de Prevención de Lavado de Dinero y Financiamiento al Terrorismo (PLD/FT) para asesores inmobiliarios está regulado por la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), vigente desde el 31 de octubre de 2013.
Actividades Vulnerables en el Sector Inmobiliario
Según el artículo 17 de la LFPIORPI, son consideradas Actividades Vulnerables las previstas en dos fracciones clave:
Fracción V: Intermediación Inmobiliaria
Actividades habituales o profesionales de construcción, desarrollo de bienes inmuebles e intermediación en la transmisión de propiedad o constitución de derechos (compraventa, cesión de derechos).
Fracción V Bis: Recepción de Recursos (NUEVA - Reforma 2025)
Recepción de recursos para llevar a cabo desarrollos inmobiliarios con finalidad de venta o renta.
Ambas fracciones generan obligación de presentar Aviso al SAT cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior a 8,025 veces el valor diario de la UMA.
¿Cuánto es el umbral en pesos mexicanos?
Con el valor de la UMA 2025 de $113.14 pesos diarios (vigente desde el 1 de febrero de 2025), el umbral de aviso es:
$907,948.50 MXN
Umbral mínimo para presentar aviso SAT (8,025 UMAS diarias)
Marco Legal: Una Ley Vigente desde 2013, NO Nueva
Es fundamental aclarar un mito común: la LFPIORPI NO es una ley nueva de 2025. La obligación de presentar avisos y cumplir con el régimen PLD/FT entró en vigor el 31 de octubre de 2013, cuando se habilitó el Portal de Prevención de Lavado de Dinero.
¿Qué cambió con la reforma del 16 de julio de 2025?
La reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación no creó una ley nueva, sino que modificó y amplió las obligaciones existentes:
- Antes de 2025: 6 fracciones en el Artículo 18
- Después de 2025: 12 fracciones en el Artículo 18
- Conservación documental: 5 años → 10 años
- Nuevas obligaciones: EBR, Manual de Políticas, Mecanismos Automatizados, Capacitación Anual, Auditoría Anual
Cuando se desglosan Ley, Reglamento y Reglas de Carácter General, estas 12 fracciones se traducen en más de un centenar de obligaciones puntuales que todo asesor inmobiliario debe cumplir.
Las 12 obligaciones PLD para asesores inmobiliarios (Artículo 18 LFPIORPI)
La reforma de 2025 incrementa y detalla las obligaciones del artículo 18 de la LFPIORPI, que ahora contiene 12 fracciones principales. Estas son las obligaciones que todo asesor inmobiliario debe cumplir sin excepción:
I Identificación Directa
Artículo 18, Fracción I
Identificar directa y personalmente a las personas Clientas o Usuarias, verificando su identidad con documentos oficiales vigentes y conservando copia legible.
Documentación PF: INE o pasaporte, CURP, RFC, comprobante de domicilio, datos de ocupación/actividad
II Información Adicional
Artículo 18, Fracción II
Cuando exista relación de negocios, recabar información sobre actividad u ocupación y RFC del cliente.
III Identificación del Beneficiario Controlador
Artículo 18, Fracción III
Si el cliente es persona moral, fideicomiso u otra figura jurídica, recabar documentos que permitan identificar a su Beneficiario Controlador. Si es persona física, recabar declaración expresa sobre la existencia de un BC.
Definición legal (Art. 3, Fracción III): Persona física o grupo de personas físicas que obtienen en última instancia el beneficio de los actos u operaciones, o ejerce el control efectivo en última instancia sobre una persona moral. Equiparable a beneficiario final y propietario real.
Documentación PM: Acta constitutiva, poderes, RFC, comprobante de domicilio, ID de representantes legales, estructura accionaria y documentación del BC
IV Conservación Documental por 10 Años
Artículo 18, Fracción IV (MODIFICADO 2025)
Conservar información y documentación durante al menos 10 años contados desde la fecha de realización de la Actividad Vulnerable (para actos posteriores al 17 de julio de 2025). La reforma duplicó el plazo de 5 a 10 años.
Ubicación: En el domicilio registrado ante la Secretaría (SAT), en medios físicos o electrónicos
Incluye: Registros de operaciones, correspondencia comercial, resultados de análisis previos y documentación de identificación del cliente y BC
V Seguimiento a PEPs y Alto Riesgo
Artículo 18, Fracción V (expandida en reforma 2025)
Implementar seguimiento intensificado a Personas Políticamente Expuestas (PEPs) y clientes u operaciones de alto riesgo según la evaluación de riesgos.
VI Avisos Mensuales al SAT
Artículo 18, Fracción VI
Presentar avisos de operaciones que igualen o superen 8,025 UMAS diarias ($907,948.50 MXN). El aviso debe presentarse a más tardar el día 17 del mes siguiente a través del Portal de Prevención de Lavado de Dinero.
Acumulación: Operaciones que sumen el umbral en 6 meses generan obligación de Aviso
Facilidad administrativa: El SAT permite presentar avisos después del día 17, según el sexto dígito del RFC, sin que se considere incumplimiento
VII Enfoque Basado en Riesgo (EBR)
Artículo 18, Fracción VII (NUEVA OBLIGACIÓN 2025)
Llevar a cabo una evaluación con Enfoque Basado en Riesgos (EBR) que permita identificar, analizar, entender y mitigar los riesgos propios de la empresa inmobiliaria y de los clientes o usuarios.
Debe alinearse con:
- Tipos de clientes (PF, PM, fideicomisos, PEP, extranjeros)
- Montos y tipo de operaciones
- Canal de operación (presencial, digital, mixto)
- Zona geográfica y resultados de la Evaluación Nacional de Riesgos (ENR) emitida por SHCP/UIF
VIII Manual de Políticas Internas
Artículo 18, Fracción VIII (NUEVA OBLIGACIÓN 2025)
Elaborar y observar un Manual de Políticas Internas (también conocido como Manual de Cumplimiento) que contenga criterios, medidas y procedimientos para cumplir todas las obligaciones de la LFPIORPI.
Contenido obligatorio:
- Identificación y conocimiento del cliente/usuario (KYC)
- Identificación del Beneficiario Controlador
- Monitoreo de operaciones
- Avisos, informes en cero e informes 27 Bis
- Tratamiento especial de Personas Políticamente Expuestas (PEP)
Aplicabilidad: Debe ser aplicable a la realidad específica del negocio: desarrolladora, inmobiliaria, correduría, administración o arrendamiento
IX Capacitación Anual
Artículo 18, Fracción IX (NUEVA OBLIGACIÓN 2025)
Desarrollar procesos de selección de personal y programas de capacitación anuales dirigidos a:
- Órgano de administración o persona administradora única
- Directivas
- Representante Encargado de Cumplimiento (REC)
- Empleados con contacto directo con Clientes/Usuarios
Debe incluir: Difusión de la LFPIORPI, Reglamento, RCG y Manual de Políticas Internas
X Mecanismos Automatizados (¡LA MÁS DISRUPTIVA!)
Artículo 18, Fracción X (NUEVA OBLIGACIÓN 2025)
Contar con mecanismos automatizados que permitan:
- Monitorear permanentemente los actos u operaciones con clientes/usuarios
- Identificar operaciones fuera del perfil transaccional (operaciones inusuales)
- Dar seguimiento intensificado a Personas Políticamente Expuestas (PEP)
- Vigilar clientes u operaciones de alto riesgo según la fracción VII
Esta es la obligación más disruptiva de la reforma 2025, ya que exige tecnología y sistemas que muchos asesores aún no han implementado.
XI Auditoría Anual
Artículo 18, Fracción XI (NUEVA OBLIGACIÓN 2025)
Contar con revisión anual por:
- Riesgo bajo o medio: Área de auditoría interna o persona auditora externa independiente
- Riesgo alto: Forzosamente auditoría externa independiente
Debe evaluarse la efectividad del cumplimiento de las obligaciones de la Ley en un año calendario.
XII Avisos de 24 Horas ante Operaciones Sospechosas
Artículo 18, Fracción VI (complemento - avisos especiales)
Para operaciones inusuales o sospechosas: presentar aviso dentro de las 24 horas desde que se tiene conocimiento de hechos o indicios de que los recursos provienen de actividades ilícitas.
CRÍTICO: El plazo de 24 horas es improrrogable. El incumplimiento genera multas severas de hasta 10,000 UMAS.
Nota Importante sobre Vigencia
Las obligaciones de las fracciones VII–XI (EBR, Manual, Capacitación, Mecanismos Automatizados y Auditoría) dependen de nuevas Reglas de Carácter General (RCG) para su exigibilidad plena, que deben emitirse a más tardar en julio de 2026 según el transitorio tercero de la reforma. Sin embargo, es estratégico empezar desde ahora con la preparación.
9 Señales de riesgo inmobiliario que debes conocer
Los asesores inmobiliarios deben implementar mecanismos de monitoreo y alertas, particularmente a la luz de la Evaluación Nacional de Riesgos (ENR) y de las tipologías publicadas por la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) y organismos especializados como el GAFI.
| # | Señal de Riesgo | Descripción |
|---|---|---|
| 1 | Precios Fuera de Mercado | Sobrevaloración o subvaluación notoria sin justificación económica razonable. Ejemplo: Un inmueble valuado en $5M MXN se vende en $8M o $3M sin razón aparente. |
| 2 | Acumulación de Propiedades | Clientes que acumulan múltiples propiedades en zonas turísticas o de alto riesgo, sin coherencia con su perfil económico. |
| 3 | Pagos Fraccionados | Pagos dispersos en efectivo o entre varias cuentas/personas sin razón aparente, con el objetivo de evitar el umbral de 8,025 UMAS. |
| 4 | Estructuras Complejas | Uso de fideicomisos, sociedades o terceros sin razón de negocio clara. Múltiples capas de empresas que ocultan al beneficiario controlador real. |
| 5 | Pagos por Terceros | El pago total o parcial lo realiza un tercero sin relación aparente con el comprador o vendedor. Señal de operación triangulada. |
| 6 | Reticencia Documental | Cliente reacio a proporcionar identificaciones oficiales, comprobantes de domicilio o datos de ocupación. Pretextos constantes para no entregar documentación. |
| 7 | Incoherencia de Perfil | Operaciones no acordes con la actividad económica o giro declarado. Ejemplo: Un taxista comprando 5 departamentos de lujo en 6 meses. |
| 8 | Insistencia en Efectivo | Presión para liquidar en efectivo por encima de los límites legales (8,025 UMAS), incluso ofreciendo "depositar en ventanilla bancaria" (prohibido por Art. 32). |
| 9 | Testaferros | Personas de bajo perfil económico que aparecen como titulares de inmuebles de alto valor. Prestanombres evidentes sin capacidad financiera. |
Importante
Estas señales, individualmente o combinadas, justifican reforzar la debida diligencia e incluso valorar la presentación de un aviso de 24 horas como operación inusual ante la UIF a través del portal del SAT.
Restricciones al efectivo y umbrales de aviso
El artículo 32 de la LFPIORPI establece una prohibición absoluta que muchos asesores inmobiliarios desconocen o ignoran:
Prohibición de Efectivo - Artículo 32 LFPIORPI
Está PROHIBIDO dar cumplimiento a obligaciones (liquidar/pagar o aceptar pagos) en efectivo, divisas o metales preciosos para la constitución o transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles cuando el monto sea igual o superior a 8,025 veces el valor diario de la UMA.
En operaciones de compraventa de inmuebles por $907,948.50 MXN o más, está prohibido pagar o recibir en efectivo o metales preciosos, aunque se "deposite en efectivo" en ventanilla bancaria.
Cálculo del umbral con UMA 2025
| Concepto | UMAS Diarias | Valor MXN (2025) |
|---|---|---|
| Valor UMA diario 2025 (Vigente desde 1 de febrero) |
1 UMA | $113.14 MXN |
| Umbral legal LFPIORPI (Artículo 17, Fracciones V y V Bis) |
8,025 UMAS | $907,948.50 MXN |
| Periodo de acumulación Operaciones que sumen el umbral en este periodo |
N/A | 6 meses |
Plazos de presentación de avisos
- Plazo general (Art. 23 LFPIORPI): A más tardar el día 17 del mes inmediato siguiente a aquel en que se realizó la operación
- Facilidad administrativa SAT: El SAT permite presentar avisos después del día 17, según el sexto dígito del RFC, sin que se considere incumplimiento
- Avisos de 24 horas: Para operaciones inusuales o sospechosas: dentro de las 24 horas desde que se tiene conocimiento de hechos o indicios
- Informes en cero: Cuando en un mes no se realizan operaciones sujetas a aviso, se debe presentar un informe en cero o Informe 27 Bis (según el tipo de AV), con el mismo plazo del día 17
Multas millonarias que puedes evitar
El capítulo de infracciones y sanciones (artículos 53 y 54 de la LFPIORPI) prevé multas significativas que pueden poner en riesgo la viabilidad financiera de cualquier empresa inmobiliaria:
| Tipo de Infracción | Multa (UMAS) | Equivalente MXN (2025) |
|---|---|---|
| Avisos omitidos o no presentados Por cada aviso no presentado al SAT |
10,000 UMAS MÍNIMO |
$1,131,440 MXN |
| Multa máxima por incumplimiento grave O del 10% al 100% del valor del acto |
65,000 UMAS MÁXIMO |
$7,354,360 MXN |
| No contar con Manual de Políticas Internas Artículo 18, Fracción VIII |
Variable | Multa adicional |
| No contar con programas de capacitación Artículo 18, Fracción IX |
Variable | Multa adicional |
| No contar con evaluación de riesgos y mecanismos automatizados Artículos 18, Fracciones VII y X |
Variable | Multa adicional |
| Conservación documental inadecuada No conservar por 10 años |
Variable | Multa adicional |
Dato Alarmante
Una sola operación omitida por $10 millones de pesos puede generar una multa de $1,131,440 MXN (10,000 UMAS). Si omitiste 10 avisos en un año, la multa acumulada puede superar los $11 millones de pesos, además de responsabilidades reputacionales y posibles consecuencias penales.
Autocorrección: Tu salvavidas legal (Artículo 55)
La LFPIORPI contempla un mecanismo de autocorrección espontánea en el artículo 55 que puede ser tu salvación si detectas incumplimientos antes de que el SAT inicie facultades de verificación:
¿Cómo funciona la autocorrección?
Primera Ocasión (100% de reducción)
La Secretaría puede abstenerse de imponer sanciones por única ocasión cuando el sujeto obligado:
- Se regulariza espontáneamente antes de que inicien facultades de verificación
- Reconoce la infracción por escrito
- Cumple las obligaciones omitidas
Reincidencia (50% de reducción)
En caso de reincidencia, puede reducirse hasta 50% las multas si hay regularización espontánea antes de que el SAT notifique el inicio de auditoría.
Suspensión de operaciones (Artículo 21)
Existe una obligación de abstenerse de llevar a cabo una operación sin responsabilidad alguna cuando el cliente se niegue a proporcionar información y documentación necesaria. Esto te protege legalmente si decides no continuar con una operación sospechosa.
Además, la Secretaría puede suspender temporalmente actos u operaciones con clientes específicos cuando exista riesgo (artículos 34 y 35).
Lo que NO debes hacer como asesor inmobiliario
Es fundamental comprender el alcance real de tu responsabilidad. La finalidad de la LFPIORPI es recabar elementos útiles para que las autoridades investiguen y persigan delitos, no convertirte en investigador penal.
❌ Lo Que NO Debes Hacer:
- Investigar el origen último de los recursos - No eres detective financiero
- Actuar como perito financiero - No debes analizar flujos complejos de dinero
- Fungir como investigador penal - No tienes facultades de investigación criminal
- Exigir al cliente que "demuestre" la licitud de sus recursos - No es tu obligación legal
✅ Lo Que SÍ Debes Hacer:
- Identificar y conocer a Clientes/Usuarios - Recabar documentación oficial
- Identificar Beneficiario Controlador - Determinar la persona física con control final
- Custodiar documentación - Conservar por 10 años en formato físico o digital
- Presentar avisos e informes - Cumplir plazos (día 17 o 24 horas según el caso)
- Detectar operaciones inusuales o sospechosas - Aplicar las 9 señales de riesgo
La facultad de análisis profundo, investigación y persecución corresponde exclusivamente a la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) y a la Fiscalía General de la República (FGR). Tu rol es ser un facilitador de información, no un investigador.
Preguntas frecuentes sobre PLD para asesores inmobiliarios
¿Desde cuándo están obligados los asesores inmobiliarios a cumplir con PLD?
Desde el 31 de octubre de 2013, cuando se habilitó el Portal de Prevención de Lavado de Dinero. La LFPIORPI está vigente desde 2013, no es una ley nueva de 2025. La reforma del 16 de julio de 2025 solo amplió y detalló las obligaciones existentes.
¿Qué pasa si un cliente insiste en pagar en efectivo por encima del umbral?
Según el artículo 32 de la LFPIORPI, está prohibido por ley aceptar pagos en efectivo, divisas o metales preciosos por operaciones inmobiliarias de $907,948.50 MXN o más (8,025 UMAS). Si el cliente insiste, debes rechazar la operación sin responsabilidad legal (Art. 21). Aceptar el pago te expone a multas millonarias.
¿Cómo identifico al Beneficiario Controlador de una persona moral?
El Beneficiario Controlador (Art. 3, Fracción III) es la persona física o grupo de personas físicas que obtienen en última instancia el beneficio o ejercen el control efectivo. Debes solicitar: (1) Acta constitutiva actualizada, (2) Estructura accionaria completa hasta llegar a personas físicas, (3) Poderes notariales vigentes, (4) Identificación oficial de la persona física con control final. Es equiparable a beneficiario final y propietario real.
¿Cuánto tiempo tengo para presentar un aviso de operación sospechosa?
24 horas desde que tienes conocimiento de hechos o indicios de que los recursos provienen de actividades ilícitas. Este plazo es improrrogable. El incumplimiento puede generar multas de hasta 10,000 UMAS ($1,131,440 MXN) por cada aviso omitido. La detección de cualquiera de las 9 señales de riesgo puede activar esta obligación.
¿Puedo conservar la documentación en formato digital?
Sí. El artículo 18, fracción IV permite conservar la información y documentación en el domicilio registrado ante el SAT, en medios físicos o electrónicos, durante al menos 10 años. La digitalización es válida siempre que garantices la integridad, autenticidad y disponibilidad de los documentos ante una auditoría del SAT.
¿Qué son los mecanismos automatizados y necesito implementarlos ya?
Los mecanismos automatizados (Art. 18, Fracción X) son sistemas tecnológicos que permiten: (1) Monitorear permanentemente operaciones, (2) Identificar operaciones inusuales, (3) Seguimiento intensificado a PEPs, (4) Vigilar clientes de alto riesgo. Aunque su exigibilidad plena depende de nuevas Reglas de Carácter General (julio 2026), es estratégico empezar ahora con software especializado como KYC SYSTEMS para evitar rezagos.
¿Puedo evitar las multas si me autocorrijo antes de una auditoría?
Sí. El artículo 55 contempla autocorrección espontánea: la Secretaría puede abstenerse de imponer sanciones por única ocasión (reducción del 100%) cuando te regularizas espontáneamente antes de que inicien facultades de verificación, reconoces la infracción y cumples las obligaciones omitidas. En reincidencia, puede reducirse hasta 50% las multas si hay regularización espontánea.
¿Qué pasa si acumulo varias operaciones con un mismo cliente?
El umbral de aviso aplica con acumulación en 6 meses. Si un cliente realiza varias operaciones que individualmente están por debajo de 8,025 UMAS ($907,948.50 MXN), pero que sumadas en un periodo de 6 meses superan el umbral, generas obligación de presentar aviso al SAT. Debes llevar un registro automatizado de operaciones por cliente para detectar estas acumulaciones.
Conclusión: El cumplimiento no es opcional
La LFPIORPI es de orden público e interés general. Los asesores inmobiliarios están formalmente dentro del régimen desde 2013, no desde 2025. Ignorar estas obligaciones no es una opción viable.
Resumen ejecutivo de lo que debes hacer HOY:
- Audita tu situación actual: ¿Cuántos avisos has presentado en 2024? ¿Conservas documentación de los últimos 10 años?
- Implementa procesos de identificación: KYC completo, beneficiario controlador, documentación digitalizada
- Diseña tu Enfoque Basado en Riesgos (EBR): Clasifica clientes en bajo, medio y alto riesgo
- Prepara tu Manual de Políticas Internas: Documenta todos tus procedimientos PLD
- Considera software automatizado: Los mecanismos automatizados serán obligatorios en 2026
- Capacita a tu equipo: Todos deben conocer las 9 señales de riesgo y las 12 obligaciones
- Si tienes incumplimientos, autocorrígete YA: Aprovecha el Art. 55 antes de que el SAT te audite
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